自宅を売却したときに生じた損失の損益通算の特例とは？
tsuzukizeirishi不動産を売却した際に譲渡損が出る場合（売却金額よりも取得費・譲渡費用が上回る場合）には、確定申告不要です。
（同一年中に他の不動産に譲渡益がある場合には申告することで内部通算することはできます）
ただし、自宅のような居住用財産に譲渡損が生じた場合には、
一定の要件を満たすと、下記の他の所得区分と損益通算することができます。
・総合譲渡
・一時所得
・経常所得（利子・配当・不動産・事業・給与・雑）
・山林所得
・退職所得
規定としては、
・居住用財産の譲渡損失の特例
・特定居住用財産の譲渡損失の特例
の２種類があります。
居住用財産の譲渡損失の特例
1つ目は居住用財産の譲渡損失の特例です。
こちらの規定は、
自宅を売却し、新たに住宅ローンで自宅を買い換ること
が適用要件となります。
具体的な譲渡・買換資産の主な要件は、下記の通りです。
・譲渡資産
→譲渡年の1/1における所有期間が5年超
・買換資産
→床面積50㎡以上
→住宅ローンで購入
→譲渡年の12月31日において返済期間が10年以上の住宅ローンがある
※住宅ローン控除との併用が可能です。
※譲渡年に損益通算する際には、所得制限はありません。
特定居住用財産の譲渡損失の特例
2つ目は特定居住用財産の譲渡損失の特例です。
こちらの規定は、
住宅ローンがある自宅を売却してもなお、残債が残っている（オーバーローン）場合の譲渡損
につき損益通算の適用があります。
具体的な主な要件は下記の通りです。
・譲渡年1/1における所有期間が5年超
・譲渡契約日の前日に返済期間10年以上の住宅ローンがある
・住宅ローン残高が売却金額を上回っている
※買換え資産を取得した場合には、住宅ローン控除との併用が可能です。
※譲渡年に損益通算する際には、所得制限はありません。
※損益通算の対象となる譲渡損失の金額が1つ目の規定と異なります。
（オーバーローンとなる金額が上限となります）
〇具体例
売却金額3,500万円 取得費・譲渡費用5,000万円 住宅ローン残高4,000万円
１．譲渡損失＝5,000万円-3,500万円＝1,500万円
２．住宅ローン残高4,000万円-売却金額3,500万円＝500万円
３．１、２いずれか低い金額 ∴500万円
適用除外
下記の要件を満たす場合には、適用除外となります。
・配偶者、直系血族、その他同一生計親族など特別な関係がある者に対する譲渡
（別生計の兄弟姉妹への譲渡は適用できます）
・適用を受ける年の、前年、前々年に居住用財産の課税の特例（3000万円控除など）の適用を受けている
・適用を受ける年の、前年以前3年以内に他の自宅の譲渡損失につき、上記２規定いずれかの適用を受けている
損益通算しきれない場合には翌年へ繰り越せる
譲渡年に生じた譲渡損失で他の所得と損益通算できない金額がある場合には、
下記の要件を満たすと、翌年以降3年間繰り越すことができます。
〇共通の要件
・繰越控除を適用する年の合計所得金額が3000万円以下
・繰越控除を適用する年に期限内申告をする
・譲渡損失の発生年から連続して確定申告書を提出している
〇居住用財産の譲渡損失の特例のみ適用される要件
・譲渡した自宅の敷地面積が500㎡以下の部分
（500㎡を超える部分に対応する損失金額は対象外）
・繰越控除を適用する年の12月31日おいて返済期間10年以上の住宅ローンがある
おわりに
今回は居住用財産の譲渡損失の特例について簡単に解説しました。
自宅を売却した際に譲渡損失が生じるケースは、今回ご紹介した規定が適用できるか検討してみてはいかがでしょうか。
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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office
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