貸付不動産を売却して貸付不動産を買い換えするときの税務上の留意点
tsuzukizeirishi〇所得税からの観点
貸付不動産を譲渡し、別の貸付不動産を買い換える場合、
・譲渡不動産について所有期間が売却年の1月1日時点で10年超
・買い換え不動産の土地面積が300㎡以上
・買い換え不動産の土地面積が譲渡不動産の面積の5倍以内
などの要件を満たす場合には、買換え特例の適用を検討しましょう。
メリットとしては、
・譲渡益の一部を繰り延べることができるので、税負担を軽減できる
デメリットとしては、
・次回買い換え不動産を譲渡した際に繰り延べた譲渡益が課税となる
・取得した建物の減価償却費が少なくなるので毎年の所得が増加する可能がある
ことがあげられます。
〇相続税からの観点
2027年1月1日以降に開始する相続についてその開始前5年以内に取得した不動産は、
取得価額を基に物価変動を考慮した金額の80％で評価することになりました。
2026年度税制改正【貸付不動産の相続税評価額の見直し】
以前から相続税対策としておこなわれていた相続前の貸付不動産の取得。 相続税の財産評価上、現金で所有しているよりも、貸付不動産で所有する方が 財産評価額が引き下が…
物価高の環境下では従来の路線価方式の評価方法と比較すると、
評価額が高く計算されることが想定されるため、相続税の節税効果は低減します。
〇消費税からの観点
買換えにより取得した貸付不動産が居住用である場合には、
その取得した建物に含まれる消費税の仕入税額控除ができません。
（消費税の還付を受けることが不可）
おわりに
貸付不動産を買い換える時には、税目をまたがり検討が必要ですので、事前にご相談ください。
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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office
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