2026年度税制改正【貸付不動産の相続税評価額の見直し】
tsuzukizeirishi以前から相続税対策としておこなわれていた相続前の貸付不動産の取得。
相続税の財産評価上、現金で所有しているよりも、貸付不動産で所有する方が
財産評価額が引き下がり、相続税額の負担が減少します。
借入金がある場合には、債務控除としてさらに財産評価額を圧縮することができます。
しかし相続税評価額が時価から著しく乖離している場合には、
（たとえば10億円で購入したが評価額が3億円）
課税庁側が算出した評価額で課税を行ったり、納税者と折り合わず訴訟がおきてきました。
このようなことから、評価方法の見直しが検討されていて、
2024年に区分所有の居住用分譲マンションの評価通達の改正が入り、
居住用分譲マンションの評価の調整算式が意味しているもの
2024年1月1日以降に、相続又は贈与により取得した居住用分譲マンションについて、評価方法の改正がありました。（2024年1月1日より居住用分譲マンションの相続税計算上の…
いよいよ貸付不動産の評価方法にも改正が入りました。
改正の内容
〇評価方法
課税時期の通常の取引価額に相当する金額
→取得価額を基に物価変動を考慮した金額の80％で評価することも可能
→以前も取得価額ベースで評価する規定がありましたが、
物価下落時には時価を上回ってしまうため、今回の改正では物価変動を考慮する文言が入っています。
〇対象となる不動産
相続開始日又は贈与日前5年以内に対価を支払って取得又は新築した貸付不動産
→貸付不動産を相続又は贈与により取得した相続人の2次相続又は贈与は対象外
〇改正の適用開始日
2027年1月1日以降の相続又は贈与より開始します。
たとえば相続開始が2027年1月1日である場合、
2022年1月1日以降に貸付不動産を取得又は新築をしている場合は、
改正の対象となります。
〇適用対象外となる貸付不動産
本改正を通達に定める日までに、
被相続人等が所有する土地（同日の5年前から所有しているものに限る）に、
新築した建物（同日において建築中のものを含む）は対象外です。
たとえば通達に定める日が2026年7月1日だとすると、
2021年7月1日以前から土地を所有していて、
その土地の上に2026年7月1日までに建物の建築を開始した場合には、
対象外となります。
本記事を執筆時点では、通達は定められていませんので、
今後の注視が必要です。
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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office
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