居住用分譲マンションの評価の調整算式が意味しているもの

2024年1月1日以降に、相続又は贈与により取得した居住用分譲マンションについて、評価方法の改正がありました。
（2024年1月1日より居住用分譲マンションの相続税計算上の評価方法が変わる【私の所有物件は対象？】）

評価にあたっては、一定の算式で計算した補正率を従来の評価額に乗じて、評価額を算出します。

今回はその調整算式が意味しているところについて解説します。

改正の背景と評価調整の方向性

相続税の節税として、生前に賃貸マンションを購入することが流行していました。

現金で財産を所有しているより、賃貸マンションを購入すれば相続税の計算上の評価額を低く抑えることができるためです。

従来からその評価額が時価よりも大幅に下回ることが散見されていたため、評価方法の改正に至りました。

つまり評価調整をする方向性としては、評価額をできるだけ時価に近づける形になります。

計算方法は2ステップです。

１．時価と通常の評価額がどの程度乖離しているか、評価乖離率を計算する

２．評価乖離率の逆数（1/評価乖離率）を計算（評価水準と呼びます）し、評価の補正が必要かどうか判断したうえで調整計算をする

評価乖離率を計算する

最初に評価乖離率を計算します。

この段階では、理論上の時価と通常の評価額がどの程度乖離しているか、を計算します。

使用する算式は下記の通りです。

評価乖離率＝A＋B＋C＋D＋3.220

A：築年数×△0.033

B：総階数÷33×0.239

C：所在階×0.018

D：敷地利用権の面積÷専有部分の面積×△1.195

評価乖離率の数値が

・高いほど通常の評価額が理論上の時価を下回っている

・低いほど通常の評価額が理論上の時価を上回っている

ことを意味します。

評価水準を計算する

評価乖離率を計算したら、評価水準を計算します。

冒頭で触れたとおり、評価水準は評価乖離率の逆数を取りますので、

評価水準＝1 / 評価乖離率

で計算します。

評価水準は逆数ですので、今度は先ほどの話と逆の意味合いになります。

つまり、

評価水準の数値が

・高いほど通常の評価額が理論上の時価を上回っている

・低いほど通常の評価額が理論上の時価を下回っている

ことになります。

調整計算を入れるのは

・評価水準＜0.6

・１＜評価水準

の場合です。
（0.6≦評価水準≦１である場合には、調整しません）

評価水準＜0.6の場合

評価水準が0.6であることがどういう意味になっているかというと、通常の評価額が理論上の時価の6割であるということです。

補正率の算式は下記の通りです。

補正率＝評価乖離率×0.6　

通常の評価額に評価乖離率を乗じて理論上の時価を算出したうえで、0.6を乗じます。

結果として、理論上の時価の6割で評価をすることを要請しています。

１＜評価水準の場合

評価水準が１ということは、通常の評価額と理論上の時価が一致していることになります。

１を超えるということは、通常の評価額が理論上の時価を上回っていることになりますので、通常の評価額を下げる補正します。

補正率＝評価乖離率

１＜評価水準の場合には、評価乖離率は1より小さいため、算出される評価額は通常の評価額よりも小さくなります。

例えば評価水準が２であるということは、評価乖離率は0.5です。
（２＝1/0.5）

分母の評価乖離率が１を下回ると、評価水準が１を超えます。　

おわりに

今回は居住用分譲マンションの評価の調整算式が意味しているものについて書いてきました。

補正率の計算式は、一見では何を調整しているのか理解しにくいところがありますので、今回解説記事を書いてみました。

お役に立てれば幸いです。

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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office

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