自宅を売却したときに損失が出ている場合には確定申告することにより他の所得と損益通算や損失を繰越控除できるケースがある

不動産を売却した際に、譲渡損となる場合には、原則として確定申告は不要です。

それは損失であることから納税が発生しないですし、その譲渡損を他の所得と損益通算できないためです。
（不動産譲渡所得内での損益通算は可能です。例えば同年中に他の不動産を売却した時に利益が出ているときには損益通算は可能です）

ただし、自宅を売却した時に損失が出ている場合には、適用要件を満たすと、

・給与や事業などの他の所得と損益通算することができ

・譲渡年で損益通算できない場合には翌３年にわたり損失を繰り越す

ことができます。

今回は、

・自宅を買い換えたときに譲渡損が出る場合

・住宅ローンがある自宅で譲渡損が出る場合

について、主な適用要件を書いていきます。

自宅を買い換えたときに譲渡損が出る場合

対象となる主な適用要件は下記の通りです。

・日本国内の既存の自宅を5年超所有している

・既存の自宅の売却について譲渡損が生じている

・買い換える自宅は既存の自宅の譲渡の翌年中に取得し、その取得した翌年までに居住する

・買い換えた自宅は床面積50㎡以上

・買い替えた自宅を10年以上の返済期間の住宅ローンで購入している

・損益通算や繰越控除する年において合計所得金額が3000万円以下
（超える場合には、その超えた年については適用しない）

※詳細な要件はこちらから
（国税庁HP）

住宅ローンがある自宅で譲渡損が出る場合

対象となる主な適用要件は下記の通りです。

・日本国内の自宅を5年超所有している

・自宅の売却について譲渡損が生じている

・住宅ローン残高の方が売却金額より大きい
（売却後も住宅ローンの残債がある）

・売却時に住宅ローン返済期間が10年以上残っている

・損益通算や繰越控除する年において合計所得金額が3000万円以下
（超える場合には、その超えた年については適用しない）

※詳細な要件はこちらから
（国税庁HP）

おわりに

今回は、自宅を売却したときに損失が出ている場合には確定申告することにより他の所得と損益通算や損失を繰越控除できるケースについて、主な適用要件を列挙する形で記載しました。

ご自身の自宅の売却が、今回記載した適用要件に該当する場合には、確定申告することがおすすめです。
（なお、売却年前3年以内に住宅ローン控除適用していも、今回ご紹介しました制度を適用することができます）

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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office

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