自宅を売却した際の3000万円控除を受けるときに留意すること【配偶者・寡婦・ひとり親・基礎控除の適用、住宅ローン控除との併用】

一定の要件を満たした自宅を売却した時には、所得の計算上3000万円控除することができる制度があります。

自宅を売却した金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額のうち、3000万円までは税金がかかりません。

適用要件を満たす場合には必ず適用したい制度ですが、適用にあたって留意すべき点があります。

今回は自宅を売却した際に3000万円控除を受けるときに留意することについて書いていきます。

3000万円控除を適用しても配偶者・寡婦・ひとり親・基礎控除の適用ができない場合がある

配偶者・寡婦・ひとり親・基礎控除の適用には、所得金額が一定以下であることが要件となっています。

その判定となる所得金額は合計所得金額により判定します。

この合計所得金額とは、給与年金事業不動産所得以外にも不動産譲渡所得や株式譲渡所得も計算含めます。

もちろん自宅を売却した際の譲渡所得もこの合計所得金額に含めます。

ここで注意が必要な点は、3000万円控除する前の金額を合計所得金額に含める点です。

仮に、売却金額1億円ー取得費譲渡費用7000万円ー3000万円控除＝譲渡所得０円

となっていても、

3000万円控除前の3000万円が合計所得金額に合算されます。

つまり税金はかからなくても、3000万円控除前の金額が合計所得金額に含まれますので、

・配偶者控除（合計所得金額1000万円以下）

・寡婦控除、ひとり親控除（合計所得金額500万円以下）

・基礎控除（合計所得金額2500万以下）

については所得要件を満たさなければ適用できません。

また売却したご自身が以前から扶養に入っていて、配偶者控除や扶養控除（合計所得金額48万円以下）を受けることができるか否かの判定も同様に3000万円控除前の金額を含めた合計所得金額で判断します。

住宅ローン控除との併用ができない場合がある

住宅ローン控除を適用するためには、入居年とその前の２年、その後の３年について3000万円控除を適用することができません。

今回は下記のそれぞれのケースを考えていきます。

・住宅ローン控除を適用していた自宅を売却し3000万円控除を適用しようとする場合

・自宅を売却した際に3000万円控除を適用した後に、新たに取得した自宅で住宅ローン控除を適用しようとする場合

住宅ローン控除を適用していた自宅を売却し3000万円控除を適用しようとする場合

R6から入居し住宅ローン控除を適用していて、R9に自宅を売却する場合を例に考えます。

このままでは、3000万円控除を適用することはできません。

R9年の自宅売却の際に3000万円控除の適用をするためには、住宅ローン控除の適用を取り消す申告（修正申告又は期限後申告）をします。

ただし、3000万円控除を適用する前に修正申告（又は期限後申告）をするかは、シミュレーションが欠かせません。

仮に住宅ローン控除を30万円3年間受けているとすると税負担軽減効果は90万円。

他方、取得から5年以内に不動産を譲渡した場合の税率は所得税と住民税を合わせて40％ほど。

3000万円控除をフル適用した場合には、最大3000万円×40％＝1200万円の税負担の軽減が見込まれます。

住宅ローン控除の適用を外すか否かの判断には有利不利判定が不可欠です。

自宅を売却した際に3000万円控除を適用した後に、新たに取得した自宅で住宅ローン控除を適用しようとする場合

今度の事例は、R6年に旧宅を売却した際に3000万円控除を適用し、翌年から居住した新居について住宅ローン控除を適用しようとする場合です。

この場合、住宅ローン控除の適用はできません。

新居で住宅ローン控除を受けるには、旧宅の売却の際に3000万円控除を受けないことが必須です。

先ほどの事例とは異なり、一度3000万円控除を適用して申告をすると取り消すことができませんので注意が必要です。

また同事例では、いずれの制度を適用すべきかの有利不利の判断は難しい所です。
（新居に何年住むかは不確実性があるため）

おわりに

今回は自宅を売却した際に3000万円控除を受けるときに留意することについて書いてきました。

自宅にまつわる税制優遇制度は様々あり、効果が大きいものが多いです。

適用要件を満たす場合には、もらさず適用することをおすすめします。

ただし、各々の制度を併用できない場合もありますので、注意が必要です。

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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office

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