相続する不動産を相続時に売却する場合に適した分割方法は？

相続人の生活費確保のためや相続税の納税資金確保のため、相続財産を現金化することがあります。

たとえば、相続する不動産を相続時に不動産を売却するケースです。

売却する前に、相続人間で協議し分割方法を決める必要があります。

分割方法は、

・代償分割

・換価分割

の２種類があります。

代償分割とは？

代償分割とは、相続人の一人が不動産を単独で取得する代償として、他の相続人へ現金を支払い精算する方法です。

たとえば相続人ABCの3人がいるとして、代表相続人A一人が不動産時価6000万円を単独で取得するとします。

この取得の代償として、Aは他の2名の相続人B,Cへそれぞれ2000万円ずつ現金を支払います。

結果として、

A：不動産6000万円ー現金4000万円＝2000万円

B：現金2000万円

C：現金2000万円

と均等に財産を分けることが可能です。

代償分割のメリットとしては、

・単独名義にしていれば、他の相続人の同意を得る必要がなく売却手続きをスムーズに行うことができる

・不動産売却と相続の手続きが分かれるので、相続協議が円滑に進む

・売却する不動産が居住用財産の3,000万円特別控除の適用対象である場合は、その単独取得者は譲渡所得の計算上特別控除を適用することができる（換価分割の場合は取得した割合分のみ適用）

点があげられます。

ただし、不動産売却時の手続きや売却に伴う譲渡所得税の負担が代表者１人に覆いかぶさる点は留意が必要です。

換価分割とは？

換価分割とは、不動産の売却代金を相続人間それぞれが相続分に応じて受け取る分割方法です。

先ほどの例を換価分割すると、換価する不動産売却価額6000万円を相続人A,B,Cで分割することになりますので、

A：売却代金6000万円÷3=2000万円

B：売却代金6000万円÷3=2000万円

C：売却代金6000万円÷3=2000万円

メリットは、不動産売却に関するリスクや負担が相続人間で平等にかかる点です。

譲渡所得税は不動産を取得した割合に応じてそれぞれの相続人が負担します。

デメリットは、不動産の売却条件や手続きについて、相続人間で同意をとりながら進める必要があるためスムーズにいかない可能性があります。

そして不動産の売却が長期化する場合にはその不確定な状態が継続します。

・不動産の売却手続きが短期間で完了する見込みである場合

・相続税の納税資金確保のため

には、換価分割も検討の余地に入るでしょう。

おわりに

今回は相続する不動産を相続時に売却する場合に適した分割方法について書いてきました。

どちらの方法をとるのかはケースバイケースですが、代償分割の方法をとる方が実務経験上スムーズにいくことが多いです。

生命保険金の非課税枠を利用するなど、相続財産のうちある程度現金資産を残すことは、円滑な遺産分割につながります。

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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office

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