賃貸不動産を借入して取得した場合における所得計算上の注意点

賃貸不動産を借入金により取得した場合、所得計算上の注意点があります。

借入金の利子は、不動産所得の計算上、原則経費になります。

ただし、不動産所得が赤字である場合には、一定の制限がかかります。

損益通算に制限がかかる

賃貸不動産の購入対価は、土地部分と建物部分に分かれます。

不動産所得が赤字である場合、土地の取得部分に対応する借入金利子については、損益通算の制限がかかります。
（損益通算とは他の所得と損失を相殺できる制度です）

例えば、土地1億円、建物5,000万円を借入金1億5,000万円（利子450万円）で取得したとします。

利子を経費に入れた不動産所得が黒字であれば、何ら制限はありません。

しかし、不動産所得が赤字である場合には、利子450万円について、損益通算に一定の制限がかかります。

制限がかかる金額は、

450万円（利子）　×　1億円（借入金のうち土地部分）/　1億5,000万円（借入金全額）= 300万円

と計算します。

仮に不動産所得が△500万円である場合には、△300万円が損益通算の対象となりません。
（△200万円については損益通算の対象）

また不動産所得が△200万円である場合には、△200万円すべてが損益通算の対象となりません。

自己資金と借入を併用して取得した場合にはどうなる？

賃貸不動産を自己資金と借入金を併用した取得した場合にはどうなるのでしょうか。

結論は、借入金は建物の取得に最初に充てられたものとして計算します。
（納税者有利に働きます）

例えば、土地5,000万円、建物3,000万円（借入金6000万円、自己資金2000万円で取得）、利子180万円のケースを考えます。

最初に建物3,000万円の取得については、借入金3,000万円が充てられたものとします。

土地5,000万円については、自己資金2,000万円と借入金3,000万円が充てられたものとします。

したがって、損益通算の制限がかかる利子は、

180万円　×　3,000万円（土地部分の借入金） /　6,000万円（借入金全額）=　90万円

となります。

おわりに

賃貸不動産を借入して取得した場合における所得計算上の注意点について簡単に解説しました。

制度を知らないとミスしやすいポイントですので、頭の片隅に入れておくとよいでしょう。

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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office

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