住宅ローン控除を受けている場合にマイホームを売却する時は注意が必要【譲渡所得の3000万円控除との併用】

マイホームを借入金で購入した場合において一定の所得以下であるとき、住宅ローン控除を受けることができます。

一般の住宅の場合には、借入金額（上限3000万円）×0.7％を13年にわたり所得税額から控除します。
（令和４年中の居住の場合）

また、マイホームを売却した場合には、譲渡所得（売却金額−（取得費＋譲渡費用））から3000万円を控除することができます。

同じマイホームにつきそれぞれ併用することができるのですが、次のマイホームを購入する場合には適用が制限されるケースがあります。

この2つの制度を併用できる場合とできない場合について、場合分けして説明していきます。

1件目のマイホームの売却し、2件目のマイホームを購入した場合

1件目のマイホームで住宅ローン控除の適用を受けている場合でも、1件目のマイホームの売却で3000万円の控除を受けることができます。

ただし、1件目のマイホームの売却で3000万円控除の適用受けると、2件目のマイホームの購入については、住宅ローン控除の適用はできません。

・1件目のマイホームの売却で3000万円控除を適用するか

・2件目のマイホームの購入で住宅ローン控除を適用するか

有利判定が必要です。

2件目のマイホームを購入した後、1件目のマイホームを売却した場合

1件目のマイホームで住宅ローン控除の適用を受けていて、2件目のマイホームを購入し居住した場合には、2件目のマイホームについても住宅ローン控除の適用ができます。

しかし、2件目のマイホームに居住した翌年から3年以内に1件目のマイホームを売却し3000万円控除を受ける場合には、すでに2件目のマイホームで適用されていた住宅ローン控除は、遡って適用できなくなります。
（修正申告が必要になります）

したがってこのケースも、

・1件目のマイホームで3000万円控除を適用するか

・2件目のマイホームで住宅ローン控除を適用するか

有利判定が必要です。

1件目のマイホームを売却し、2件目は賃貸物件に住む場合

1件目のマイホームで住宅ローン控除の適用を受けていて、2件目は賃貸物件に住む場合には、1件目のマイホームの売却について、3000万円控除の適用ができます。
（特に制限はありません）

まとめ

今回は住宅ローン控除とマイホームを売却した場合の3000万円控除の適用関係について触れました。

いずれか片方の適用となる場合、有利判定する必要があるので要注意です。

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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office

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