不動産貸付の事業規模の大小で経費になる範囲が異なるものがある
tsuzukizeirishi不動産所得の計算上、不動産の貸付事業規模で経費になる範囲が異なるものがあります。
なお事業規模の大小は、
・アパートやマンションの貸付部屋数が10室以上あるか
・戸建ての場合には5棟以上の貸付物件があるか
により判断します。
上記の要件を満たす場合には、
事業規模大（専門用語で「事業的規模」といいます）
と判定します。
上記の要件を満たさない場合には、
・事業規模小（専門用語で「業務的規模」といいます）
と判定します。
今回はそれぞれの事業規模で経費になる範囲が異なるものについて書いていきます。
同一生計の親族に支払う給与
・事業規模大の場合
青色申告をしている場合、一定の要件を満たす親族に対する給与であれば、事前に税務署に届出書を提出することで、経費にすることができます。
白色申告であれば、所得に応じて最大50万円（配偶者である場合には最大86万円）を経費することができます。
※青色申告とは、仕訳帳、総勘定元帳を備え付け、複式簿記により仕訳をしている申告をいいます。
（適用を受けるには、事前に税務署へ申請する必要があります）
白色申告とは、簡易的な帳簿を備えつけ、単式簿記により仕訳をしている申告をいいます。
（青色申告の申請をしなければ、自然と白色申告になります）
・事業規模小の場合
青色申告、白色申告問わず、経費になりません。
※別生計の親族に支払う給与については、事業規模の大小問わず、経費になります。
青色申告特別控除
青色申告特別控除とは、不動産所得から一定額を経費として控除することができる制度です。
・事業規模大の場合
控除額は55万円（電子申告する場合には65万円）です。
・事業規模小の場合
控除額は10万円です。
建物を取り壊した場合
・事業規模大の場合
建物の簿価を損失として経費にすることができます。
損失を経費にすることにより不動産所得で赤字が出た場合、他の所得と損益通算することができます。
・事業規模小の場合
不動産所得の金額を限度に、建物の簿価を損失として経費にすることができます。
不動産所得が500万円、建物の簿価が1000万円である場合、経費にできる金額は500万円までとなります。
災害を受けた場合
・事業規模大の場合
青色申告、白色申告問わず、被害を受けた資産の損失を3年間繰越すことができます。
・事業規模小の場合
被害を受けた資産の損失を不動産所得の金額を限度に経費にするか、雑損控除として所得控除を受けるかの選択適用になります。
雑損控除を選択した場合、損失が発生した年の所得から控除できない部分の金額は、翌3年間繰り越すことができます。
賃料が回収不能となった場合
・事業規模大の場合
賃料の回収不能が確定した年の経費とします。
・事業規模小の場合
賃料が回収不能となった場合には、その収入が生じた年にさかのぼって、収入がなかったものとみなします。
この場合、税務署に対し、更正の請求という手続きをとり税金の還付を受けることになります。
事業を廃止した後の経費
・事業規模大の場合
廃止した年又はその年の前年の経費にすることができます。
・事業規模小の場合
事業を廃止した後に経費を払ったとしても、経費とすることができません。
延納に係る利子税
延納に係る利子税とは、所得税額を分割納付した場合に支払う利子に相当する税をいいます。
・事業規模大の場合
不動産所得に対応する部分は経費になります。
例えば、利子税10万円、不動産所得300万円、事業所得700万円である場合、
10万円× 300万円/(300万円＋700万円）＝3万円
が不動産所得の経費になります。
（残り7万円が事業所得の経費となります）
・事業規模小の場合
不動産所得に対応する部分は経費になりません。
おわりに
今回は不動産賃貸の規模の大小で経費になる範囲が異なる場合について書いてきました。
細かいところですが、取り扱いが異なるので注意が必要です。
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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office
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