居住用不動産を買い換えたときに適用できる特例

以前の記事で「固定資産の交換の特例を適用すると有利な場合・不利な場合」を解説しました。

交換の特例では、

・交換資産の時価の差額が20％を超える場合

・交換ではなく、譲渡した後しばらくした後に買換えをした

などのケースは適用要件を満たしません。

しかし居住用不動産を買い換えたときには、適用要件が柔軟になります。

居住用不動産の買換えの特例とは

交換の特例と同様の効果で、将来に譲渡益を繰り延べる制度です。

具体的には、

・譲渡所得がないものされ

・新たに取得した不動産の取得価額は譲渡資産の取得費・譲渡費用を引き継ぐ

形になります。

適用要件

主な適用要件は下記の通りです。

・譲渡年の１月１日で所有期間が10年超
（建物と土地両方とも）

・居住期間が10年以上

・譲渡対価が1億円以下
（譲渡資産と買換え資産の時価差額20%以内の要件はありません）

・居住しなくなった年から3年以内に譲渡する
　（譲渡時まで他者への貸付は可能）

・家屋を取り壊してから土地を売却する場合には取り壊してから1年内に売却
　（取り壊し後の他者への土地の貸付は不可）

・買い換え資産の家屋の床面積50㎡以上、敷地面積500㎡以下

・買換え資産は譲渡年の前後1年、譲渡年を含めてトータル3年の間に取得する
（交換のように譲渡と取得が同時でなくても適用できます）

注意点

居住用不動産の買換えの特例の適用にあたり、下記の点に留意が必要です。

・買い換え資産については住宅ローン控除の適用ができない

・譲渡資産について、居住用不動産の軽減税率10%や3000万円の特別控除と併用できない

おわりに

今回は居住用不動産を買い換えたときに適用できる特例について簡単にポイントを紹介しました。

居住用不動産については、本特例を含めて様々な特例があるので総合的に有利不利を検討することが欠かせません。

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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office

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