国外中古不動産を売却した際の譲渡所得計算上の注意点

国外中古不動産を賃貸している場合で、

その建物の耐用年数を簡便法により計算したときは、

減価償却費の額に相当する損失は、

・国内不動産所得

・給与所得

・事業所得

などの所得との損益通算ができません。

例えば、

国外不動産所得が△1,000万円（内、減価償却費△800万円）

国内不動産所得が1200万円

であるとします。

このとき、国外不動産所得の内、

減価償却費相当額△800万円については損益通算の対象外となります。
（△200万円は損益通算可能）

この制度により損益通算に制限がかかった国外中古不動産を売却したとき、

譲渡所得の計算上注意点があります。

損益通算の対象外となった部分の金額は取得費に加算

譲渡所得の計算上、収入から控除する取得費の計算方法は、

業務に供している建物の場合は、

帳簿価額（取得価額から減価償却費の累計額を控除した残額）が取得費になります。
（経費化されていない部分）

ただし、国外中古不動産所得の損益通算の制限を受けた場合には、

損益通算できなかった部分の金額は取得費に加算して計算します。

例えば、

・国外中古建物の帳簿価額が2,000万円

・損益通算できなかった損失の累計額1,000万円

であるとすると、

取得費は合算して3,000万円となります。

建物の帳簿価額と取得費の金額が異なりますので注意が必要です。

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都築太郎税理士事務所/Tsuzuki Taro Tax Accountant Office

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